Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt auch in der Immobilienwirtschaft immer mehr an Bedeutung. Am Markt ist zu beobachten, dass das Interesse und die Nachfrage nach Green Buildings steigen. Doch trotz allgemeiner Begeisterung für das Konzept nachhaltiger Immobilien bleibt ein zentrales Problem noch nicht zufriedenstellend gelöst: Die adäquate Quantifizierung des Mehr- (oder Minder-)Wertes eines nachhaltigen Gebäudes im Vergleich zur konventionellen Immobilie. Ohne eine ganzheitliche und angemessene Integration der nachhaltigen Eigenschaften in eine Bewertung von Immobilien werden sich Green Buildings langfristig nur schwer auf dem Markt durchsetzen können. Die erläuterte Problemstellung wird in diesem Buch detailliert beleuchtet. Darüber hinaus wird eine Methode entwickelt, die es erlaubt, Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung zu integrieren und somit adäquat und marktgerecht zu bemessen. Diese Methode kombiniert eine mathematisch-statistische Bewertung mit den in potentiellen Datenbanken gesammelten Ergebnissen von Nachhaltigkeitszertifizierungen (wie z.B. BREEAM, LEED, DGNB). Hierbei werden die Zertifikate über ihre bisherige Funktion als Marketinginstrument hinaus auch als Instrument zur Datengenerierung und -dokumentation von den Marktwert beeinflussenden nachhaltigen Eigenschaften genutzt. Mit dieser Methode ist es grundsätzlich möglich, den Green Value einer nachhaltigen Immobilie zu ermitteln. Anhand eines Anwendungsbeispiels auf Grundlage eines LEED-Zertifikates wird die praktische Umsetzung dieser Bewertungsmethode dargelegt und diskutiert.

Kapitel 4.1 Green Value: Darüber, dass nachhaltige Eigenschaften einen zusätzlichen Marktwert für eine Immobilie generieren, ist man sich in der Wissenschaft bereits einig, jedoch noch nicht gänzlich in der Wirtschaft. Dieser durch die nachhaltigen Eigenschaften erzeugte und von den Eigenschaften des konventionellen Teils des Gebäudes abgegrenzte Wert wird in der Fachliteratur als Green Value bezeichnet. Nach RICS gilt: Green Value is the net additional value obtainable by a green building in the market . Demnach ist er der zusätzliche Nettowert, der von einer nachhaltigen Immobilie am Markt erzielt werden kann. Das Verständnis von der wertgenerierenden Fähigkeit einer nachhaltigen Eigen-schaft im Sinne der Marktwertermittlung ist essentiell für die korrekte Bewertung. Häufig sind besonders in diesem Punkt Missverständnisse aufgekommen. So werden beispielsweise die eingesparten Kosten durch den niedrigeren Energieverbauch nachhaltiger Gebäuden im Vergleich zu konventionellen Gebäuden meist mit zum Green Value gezählt. Jedoch ist nicht das Potential, Energiekosten durch einen verringerten Primärenergiebedarf zu senken, wertbildend, sondern die bei den Nutzern erhöhte Attraktivität des Gebäudes durch das Kostensenkungspo-tential. Dies liegt daran, dass nicht die eingesparten Energiekosten zum am Markt erzielbaren Preis der Immobilie beitragen, sondern z. B. die höheren Nettokaltmieten, welche die Nutzer möglicherweise bereit sind zu zahlen, wenn die Nebenkosten sinken. Aus diesem Grund muss bei der Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien immer im Detail betrachtet und differenziert werden, welche nachhaltige Eigenschaft explizit den zusätzlichen Wert, also den Green Value, generiert.

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Miriam Waibel, gebürtige Kölnerin, studierte in der Zeit von 2003 bis 2008 an der Universität Stuttgart und erlangte dort ihren Abschluss als Diplom Wirtschaftsingenieurin in der Fachrichtung Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft. Als Abschlussarbeit verfasste sie eine Studie zum Thema der Integration des Green Values in die Immobilienbewertung, für die sie den 3. Platz beim Aareal Award 2009 in der Kategorie Bachelor-/Masterthesis verliehen bekam. Zum selbigen Thema veröffentlichte sie im April 2009 einen Fachzeitschriftsartikel.