In Anbetracht der Tatsache, dass sowohl das Baurecht als auch der Lebenszyklus eines Wohngebäudes zeitlich begrenzt sind, lässt sich in Bezug auf Vorsorgewohnungen ein spezifisches Investitionsmodell ableiten: Ersetzt man den anteiligen Grundwert einer Vorsorgewohnung durch den regelmäßig zu entrichtenden Bauzins, ergeben sich geringere Anschaffungskosten für den Käufer. Aus steuerlicher Sicht ist der nicht erworbene Grundanteil kein Nachteil für den Investoren, da Grund und Boden als nicht abnutzbares Anlagegut ohnehin von der Absetzung für Abnutzung auszuscheiden wäre. Dadurch, dass das gesamte Wirtschaftsgut abgeschrieben werden kann, ergibt sich bei der Baurechtswohnungseigentum-Vorsorgewohnung eine weit bessere Liquidität. In der Fachlektüre enthalten sind Tilgungskalkulationen, Prognoserechnungen und Liquiditätskalkulationen zu beiden Investitionsmodellen.

Textprobe: Kapitel 2, Vorsorgewohnung: Hier wird auf die Vorsorgewohnung im Allgemeinen eingegangen. Auch die Lage und die Planung werden überblicksmäßig erläutert. Es soll damit das Verständnis, was eine Vorsorgewohnung ist, geschärft werden. Dieses Kapitel betrifft somit sowohl die klassische Vorsorgewohnung als auch die Baurechtswohnungseigentum-Vorsorgewohnung und liefert Daten für die Kalkulationen. Auch wird die von der C & P Immobilien AG angebotene Vorsorgewohnung auf ihre Üblichkeit hin, nicht nur von den Aussagen des Vertriebsleiters übernommen, sondern auch durch dieses Kapitel auf ihre Üblichkeit hin geprüft. 2.1, Definition: Die Grundidee der Vorsorgewohnung ist die, eine Eigentumswohnung zu erwerben um anschließend Einkünfte aus der Vermietung zu generieren. Durch die von der Vergangenheit bis heute andauernde Unsicherheit mit einhergehendem Risiko an den Kapitalmärkten, suchen AnlegerInnen nach sicheren Anlage-Alternativen. Die Immobilie eignet sich traditionell als risikoarme Anlageform. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 1) Das System, eine Rendite auf den Kapitaleinsatz zu erzielen, wird durch den anteiligen Einsatz von Fremdkapital verstärkt und nennt sich Leverage-Effekt. Damit diese Investition auch langfristig attraktiv bleibt, werden die Mieteinnahmen oft an die Inflation gebunden, wodurch das Inflationsrisiko wegfällt. (vgl. Friesenegger 2011, S. 23) Steuerliche Vorteile und mögliche Wertsteigerungen der Vorsorgewohnung, runden dieses Investment in ihrer Attraktivität ab (vgl. Friesenegger 2011, S. 24). In der Konzeption wäre es falsch, eine Anlegerwohnung wie eine Eigentumswohnung zu behandeln. Die Vorsorgewohnung bzw. Anlegerwohnung ist ein Finanzprodukt, welches auch so behandelt werden sollte. Die Immobilie selbst bietet mit ihrer grundbücherlichen Eintragung große Sicherheit. (vgl. Florjancic 2013, S. 28) Grund und Boden sind und werden immer ein begrenztes und nachgefragtes Gut darstellen, wodurch die Wertbeständigkeit gewährleistet wird. Grundsätzlich wird diese Form der Veranlagung von dem/ der AnlegerIn ausschließlich zur Ertragserzielung genutzt. Fachbezogene Tätigkeiten, wie die Verwaltung, die Sanierung, die Vermietung, die Schaffung der rechtlichen Rahmenbedingungen in allen Bereichen, übernimmt üblicherweise der/die ProjektentwicklerIn. Vereinzelt geschieht dies auch durch Eigeninitiative von dem/der KäuferIn, jedoch ist hiervon abzuraten. (vgl. Florjancic 2013, S. 29) Neben den emotionalen Kriterien hängt die Kaufentscheidung auch von der persönlichen Situation von dem/der AnlegerIn, der Lage und der Planung der Wohnung ab (vgl. Florjancic 2013, S. 30). 2.2, Lage: EntwicklerInnen von Vorsorgewohnungsprojekten sind stets auf der Suche nach geeigneten Lagen für diese besondere Art des Immobilieninvestments. Dabei wird neben der Planung Wert darauf gelegt, in Lagen zu bauen, welche eine langfristige und schnelle Vermietbarkeit gewährleisten. Dadurch können langfristig hohe Erträge erreicht werden. Der damit einhergehend geringe Leerstand bei einer Vorsorgewohnung macht diese für den/die AnlegerIn attraktiv. Großteils übernimmt der/die AnbieterIn der Vorsorgewohnung die Auswahl der Lage und die Planung und bringt dadurch seine/ihre Erfahrungen ein. Keinesfalls sollte die Auswahl der Lage und die Planung von einem/einer auf dem Vorsorgewohnungsmarkt unerfahrenen WohnungskäuferIn übernommen werden. Die Gefahr, dass dieser/diese bei Entscheidungen von seinen/ihren eigenen Bedürfnissen und Anforderungen an eine Wohnung ausgeht, ist groß und birgt durch fehlende Marktkenntnis das Risiko von Fehlentscheidungen. Im Hinblick auf die Lage hat in den letzten Jahren ein Umbruch stattgefunden. In der Vergangenheit war es in städtischen Lagen Trend, entweder in zentralen Lagen oder in Grünlagen zu bauen. In beiden Fällen stand ein gehobenes Wohnumfeld und hohe zu erzielende Mieterträge im Vordergrund. Die Kaufpreise stiegen in Folge schneller als die erzielbare Miete in diesen Gegenden. Dies führte zu unattraktiven Renditen in diesen Lagen und erschwerte es, KaufinteressentInnen zu finden. Konsequenz daraus ist, dass neue Vorsorgewohnungen bevorzugt in Lagen errichtet werden, welche etwas weiter vom Stadtzentrum entfernt sind. (vgl. Bauernfeind et al. 2012 , S. 5) Städtische Lagen können sich auch im Laufe der Zeit verändern. So sind durch Erweiterung des Ubahn- Netzes viele Lagen, welche in der Vergangenheit als unattraktiv gegolten haben heute attraktiv. (vgl. AC Kallinger et al. 2011, S. 66) Die derzeit entscheidende Komponente für die Wahl der Lage ist die lokale Infrastruktur und die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Ein weniger gutes Image eines Bezirkes wird in Kauf genommen, wenn das Vorsorgewohnungsobjekt in U-Bahn-Nähe, in einer intakten Wohngegend ist und ausreichend Lokale, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 6) Prinzipiell unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage. Die Makrolage nimmt Bezug auf die Stadt bzw. den Stadtteil, die Region oder gar auf das Land. Die Mikrolage beschreibt die eben erwähnten Gegebenheiten in der nächsten Umgebung. Neben der Infrastruktur und der Verkehrsanbindung sind auch die Immissionsbelastung, die Ausrichtung der Wohnung, Gefahr der Verbaubarkeit und die Entwicklung der Lage in der Zukunft von Bedeutung. (vgl. Florjancic 2013, S. 30) Wichtig ist jedenfalls, dass die Lage einen möglichst großen Kreis an MieterInnen anspricht und nicht vorrangig die persönlichen Bedürfnisse von dem/der AnlegerIn befriedigt (vgl. Florjancic 2013, S. 31). Die Nähe zu beliebten Dienstleistungsbetrieben, Schulen, Universitäten oder Krankenhäusern erleichtern jedenfalls die Vermietung. So hat beispielsweise die Ansiedlung einer Universität an einem vormals wenig nachgefragten Standort eine enorme Wertsteigerung für diese Lage zur Folge. (vgl. Florjancic 2013, S. 32) Oft ist es auch von der Lage abhängig, ob ein Neubau oder ein Altbau gewählt wird. Grund hierfür ist, dass in Ballungszentren nur selten Platz für Neubauobjekte ist. So wird in den gefragten Ballungslagen meist auf gebrauchte Altbauwohnungen zurückgegriffen. (vgl. Florjancic 2013, S. 36) Der Neubau ist in der Regel mit einem höheren Anschaffungspreis verbunden, als der Altbau. Im Gegenzug ist mit niedrigen Instandhaltungskosten zu rechnen und die ersten 3 Jahre besteht der Anspruch auf Gewährleistung. Das Risiko, dass Baumängel zu unerwarteten Kosten führen, wird dadurch stark minimiert. Zudem besteht der Vorteil, dass meist schon während der Bauphase gekauft werden kann. Dadurch hat der/die KäuferIn die Möglichkeit die Wohnung entsprechend seinen/ihren Wünschen gemeinsam mit dem/der BauträgerIn zu adaptieren. Dies ist abhängig davon, inwiefern der/die BauträgerIn dies zulässt. Kleine Änderungen sind in der Regel jedoch möglich. Aus steuerlicher Sicht ist es beim Neubau möglich, die Wohnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer zu erwerben. Dies ist dann sinnvoll, wenn der/die AnlegerIn zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Dieser Vorteil ist beim Altbau nicht gegeben. Auf die Umsatzsteuerthematik wird in Kapitel 3.7 näher eingegangen. Bestimmt eine Nebenrolle, aber durchaus für manche AnlegerInnen relevant, ist der energetische Gedanke in Bezug auf die Umwelt bei der Auswahl des Objekts. Ein Neubau ist mit deutlich geringeren Kosten energetisch nachhaltig zu errichten als es bei der Sanierung eines Altbaus möglich ist. (vgl. Florjancic 2013, S. 35) Zwar wird sich die Zahl der MietinteressentInnen für Neubauwohnungen mit jenen der Altbauwohnungen etwa in der Waage halten, jedoch fallen Neubauwohnungen in der Regel in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Dadurch darf auch laut Gesetz jene Miethöhe verlangt werden, welche der Markt bereit ist zu bezahlen. (vgl. Florjancic 2013, S. 36) Bei Altbauwohnungen wird die Höhe der Miete durch gesetzliche Auflagen im MRG und ABGB zum Nachteil von dem/der AnlegerIn beschränkt. Es kann also nicht der Mietzins verlangt werden, welcher der Markt bereit wäre zu bezahlen. Zur mietrechtlichen Thematik folgt näheres in Kapitel 4. (vgl. Florjancic 2013, S. 37) Vorteil eines Altbaus in einer gefragten Lage ist oft der niedrigere Kaufpreis. Auch können die Nachbarschaft und etwaige Störfaktoren, welche die Vermietbarkeit einschränken könnten, bei einer bereits bestehenden Immobilie leichter in Augenschein genommen werden. Jedenfalls als nachteilig einzustufen sind die schwer vorhersehbaren Instandsetzungskosten (vgl. Florjancic 2013, S. 36). 2.3, Planung: Die Planung einer Wohnhausanlage ist nicht nur von den gewünschten Grundrissen abhängig, sondern primär von der Konstellation des Grundstücks. Auch die Lage spielt hier eine Rolle. So wird in Grünlagen meist zu einer eher gelockerten und offenen Bebauung und in zentralen Lagen zu einer dichteren und geschlossenen Bebauung gegriffen. Erklärbar ist dies dadurch, dass in zentralen Lagen der Grundstückspreis sehr hoch ist und daher versucht wird möglichst viel Wohnnutzfläche zu generieren. Je aufgelockerter die Bebauung ist, desto attraktivere Grundrisse und Allgemeinflächen lassen sich kreieren. Man versucht deshalb auch in exklusiven Lagen hochwertige Gebäude zu errichten und die Nutzfläche nicht zur Gänze auszureizen. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 6) Gestiegene Anforderungen der MieterInnen auf Seiten der Nachfrage und das hochwertige Angebot der BauträgerInnen erfordern aktuell eine hohe Ausstattung der Häuser. Auf eine Ausreizung der Anzahl der Wohnungen wird verzichtet. Ansehnliche und funktionale Grundrisse stehen neben Gemeinschaftseinrichtungen, Lift und einem repräsentativen Eingangsbereich im Fokus. Die Wahl der Materialien und Farben sollte neutral und strapazierfähig sein. Ausgefallene und subjektive Vorlieben von KäuferInnen sind bei der Planung unvorteilhaft (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 7). Die hochwertige Ausstattung sollte neutral ausfallen. Neutrale Fliesen, hochwertige Armaturen, getrenntes WC, Parkettböden und eine Küche mit Einbaugeräten sind gängig. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 9) Die Parkettböden sollten eine entsprechend dicke Nutzschicht aufweisen. Die Küche sollte komplett und mit Markengeräten bestückt sein. Dies schätzt einerseits der Mietinteressent und vor allem ist bei hochwertigen Markenprodukten die Wahrscheinlichkeit von hohen Reparaturkosten nach der Garantiezeit nicht so wahrscheinlich wie bei No-Name-Produkten. Abstand genommen werden sollte von einem Geschirrspüler. Die Erfahrung zeigt, dass diese sehr serviceanfällig sind. Bestenfalls sollte ein Platz in der Küche dafür vorgesehen werden und der/die MieterIn kann dann selbst entscheiden, ob er sich solch ein Gerät anschafft. (vgl. Florjancic 2013, S. 40) Ein Platz für eine Waschmaschine und Anschlussmöglichkeiten für Internet, Telefon und Kabelfernsehen sind ratsam. Abstand ist zu nehmen von ausgefallen Teppichen oder extravaganten Badezimmern, da diese den Kreis der potentiellen MietinteressentInnen stark reduziert. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 9) Auch luxuriöse Details bringen nur selten einen höheren Mietertrag, wirken sich jedoch negativ auf die Kosten aus. Diese Kombination schlägt sich ungünstig auf die Rendite von dem/der AnlegerIn nieder. Qualitativ hochwertiger Substanz und Funktionalität sollten Vorrang haben (vgl. Florjancic 2013, S. 38). Ebenfalls das Erfordernis von PKW-Abstellplätzen muss thematisiert werden. Neben gesetzlichen Erfordernissen an PKW-Stellplätzen ist es von Lage zu Lage unterschiedlich, ob diese von den MieterInnen benötigt werden. So wird ein PKW-Stellplatz in hoch frequentierten Lagen leichter vermietbar sein, als in Grünlagen. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 7) Es ist ratsam, sich auf die Erfahrungen von dem/der ProjektentwicklerIn zu verlassen. Es kann nämlich auch in hoch frequentierten Lagen, wenn das öffentliche Verkehrsnetz besonders gut angebunden ist, vorkommen, dass ein Parkplatz schwer zu vermieten ist. Gerade in diesen Lagen haben MieterInnen oft keinen eigenen PKW. PKW-Stellplätze, vor allem wenn sie unterirdisch sind, sind sehr teuer. Eine schlechte Vermietbarkeit würde sich negativ auf die Rendite auswirken. In manchen Lagen ist es jedoch unerlässlich, einen PKW-Stellplatz anzubieten (vgl. Florjancic 2013, S. 41). Ein schwindendes Leerstandrisiko ist verbunden mit einem ansprechenden äußeren Erscheinungsbild, welches Balkone, Terrassen, Gärten und Loggien beinhaltet. Neben der architektonischen Aufwertung des gesamten Gebäudes, sind MieterInnen bereit mehr Miete zu bezahlen, wenn derartige Freiflächen geschaffen werden (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 7). Des Weiteren ist für die Vermietbarkeit von Vorsorgewohnungen deren Größe ausschlaggebend. Der Wunsch nach einer großen Wohnung wird bei einem Großteil der Bevölkerung vorhanden sein, jedoch führen Begrenzungen im privaten Budget dazu, dass bevorzugt kleinere Mietwohnungen nachgefragt werden. Der Hauptanteil der österreichischen Mietwohnungen weist eine Quadratur von 35 bis 80 m² auf. Daraus resultierend sollten auch Vorsorgewohnungen nicht zu groß geplant werden (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 7). Die Gruppe an potentiellen MieterInnen, welche sich eine Dachgeschoßwohnung mit 150 m² Wohnnutzfläche leisten können, ist überschaubar klein. Dies schränkt nicht nur die Vermietbarkeit ein, sondern hat auch negative Auswirkungen auf die Miete pro m². Fällt die Wohnnutzfläche kleiner aus, wird die Wohnung verhältnismäßig eine höhere Miete pro m² abwerfen. (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 8) Durch die höhere Quadratmetermiete lässt sich bei gleichbleibendem Kaufpreis per Quadratmeter somit eine höhere Rendite lukrieren. Die hohe Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten ist auch ein Indikator für die Sicherheit dieses Investments. (vgl. Florjancic 2013, S. 39) Die größte Nachfrage herrscht bei Mietwohnungen zwischen 35 und 50 m². In manchen Lagen werden eher Wohnungsgrößen von 35 m² und in anderen wiederum vorwiegend 50 m² große Wohnungen nachgefragt. Jedoch wesentlich größer sollte eine Vorsorgewohnung nicht konzipiert sein. Entsprechend niedrig ist bei diesen kleineren Flächen das Leerstandrisiko. Anhand von derzeitigen Prognosen lässt sich ableiten, dass in Österreich der Trend zu kleinen Wohnungen auch in Zukunft gegeben sein wird. So prognostiziert man beispielsweise in Wien einen Anstieg der Bevölkerung auf 2 Millionen Einwohner innerhalb der Jahre 2035 und 2045. Sowohl national als auch international lässt sich beobachten, dass gerade in städtischen Gebieten bei einem Bevölkerungsanstieg der Trend zu kleinen Wohnungen gegeben ist. Hinzu kommt, dass es schon derzeit wesentlich mehr Single-Haushalte gibt als in der Vergangenheit. Eine Wiener Wohnung wurde im Jahr 2010 von durchschnittlich 1,99 Personen bewohnt. Jedoch sind 48 Prozent der Wiener Wohnungen von nur einer Person bewohnt. Der Trend zu Single-Haushalten wird weiterhin ansteigen. Dies hat eine in Zukunft verstärkte Nachfrage nach kleinen Wohnungen zur Folge. Die Größe der Wohnung muss jedoch so praktikabel wie möglich aufgeteilt werden. Die konservativen Wohnvorstellungen der typischen MieterInnen finden sich in funktionalen Grundrissen wieder. So ist auch die Anzahl der Zimmer und die generelle Planung entscheidend für den Erfolg in der Vermietung. Atypische Grundrisse mit Rundungen, schrägen Wänden, vielen Ecken oder möglichst wenigen Wänden für einen Loftcharakter, mögen exquisit wirken, lassen sich jedoch schwieriger vermieten. Wie bereits erwähnt, sollte die Zielgruppe jener/jene MieterIn sein, der/die eine kleine und daher leistbare Wohnung sucht und begrenztes Budget zur Verfügung hat. Ungewöhnliche Grundrisse erzeugen höhere Kosten in der Möblierung und werden daher oft nur widerwillig gemietet. Die Attraktivität der Anzahl der Zimmer wird dann zweckentfremdet, wenn versucht wird möglichst viele und zu kleine Zimmer auf begrenztem Raum zu schaffen. Erfahrene EntwicklerInnen kennen das erforderliche Verhältnis der Zimmeranzahl zur Wohnnutzfläche, um ein Gelingen des Projektes zu gewährleisten. So lässt sich beispielsweise eine 40 bis 45 m² große Wohnung bestmöglich vermieten, wenn sie mindestens über ein Schlafzimmer und über ein Wohnzimmer verfügt. Abstellräume sind immer von Vorteil (vgl. Bauernfeind et al. 2012, S. 8).

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Ing. Gregor Waltner, M.A., wurde 1988 in Wien geboren. Bereits während seines Bachelor-Studiums der Immobilienwirtschaft war er bei einigen namhaften Unternehmen der Branche tätig und sammelte als Makler, Hausverwalter und Bauträger praktische Erfahrungen im gesamten Immobilientreuhändergewerbe. Seine fachlichen Qualifikationen erweiterte er nach erfolgreichem Erwerb seines Bachelors durch ein anschließendes Masterstudium im Immobilienmanagement. Seit 2011 ist der Autor geschäftsführender Gesellschafter von Gregor Waltner Immobilien und beschäftigt sich mit der Entwicklung von Wohnhausanlagen.