In einigen Gebieten Deutschlands besteht ein erheblicher Leerstand an Mietwohnungen. Gründe sind die demographische Entwicklung und die Abwanderung. Diese Entwicklung wird sich Prognosen zufolge auch in den nächsten Jahren fortsetzen. Durch das 2002 gestartete Förderprogramm Stadtumbau Ost soll mit dem Abriss von Wohnungen dem Leerstand und der Verödung von Städten entgegen gewirkt werden. Ziel des Förderprogramms Stadtumbaus Ost ist es - unter anderem - 350.000 Wohnungen vom Markt zu nehmen. Der ersatzlose Abriss von Wohnungen, der bisher in diesem Ausmaß und Umfang nicht durchgeführt wurde, wirft eine Reihe von Fragen auf. Um Abrissfreiheit für die Wohnungen zu schaffen, sind im Vorfeld bisher unbekannte Probleme in Bezug auf Verwaltung und Beendigung von Mietverhältnissen sowie die Kündigung und den Rückbau der technischen Infrastruktur zu lösen. Das Buch stellt rechtliche Standpunkte dar, zeigt Rechtsprechung auf und gibt Lösungsmöglichkeiten vor. Die Autorin führt in zeitlicher Abfolge in Fragen - zum Förderprogramm Stadtumbau Ost - zur Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei Leerzug des Objektes - zur Fortsetzung des Freizuges durch vermieterseitige Kündigung - zur Beendigung der Versorgung des Objektes und dessen Verträge sowie - zur Verlegungen der Leitungen auf dem Abrissgrundstück ein. Zur Veranschaulichung wird anhand von mehreren Abbildungen die Sachlage dargestellt und zusammengefasst. Da die gesetzlichen Grundlagen zum Teil auf kommunaler Ebene zu finden sind, wird auf Regelungen der Hansestadt Rostock/ Mecklenburg-Vorpommern aufgebaut. Die kommunalen Regelungen der Hansestadt Rostock und die der ehemaligen DDR sind im Anhang beigefügt. Darüber hinaus gibt die Autorin ein Fazit über die rechtlichen Rahmenbedingungen sowie Verbesserungsvorschläge zur Vereinfachung der Umsetzung des Programms Stadtumbau Ost. Das Buch richtet sich an Praktiker, aber auch an Interessierte des Programms Stadtumbau Ost und gibt Antworten für die Planung und Durchführung.

Textprobe: Kapitel 4.3, Rückgabe der Wohnung: Mit Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sich Fragen bezüglich der Rückgabe der Wohnung. 4.3.1, Schönheitsreparaturen: Die Schönheitsreparaturen werden in der Regel vertraglich auf den Mieter übertragen. Die Frage ist, ob bei Abriss des Objektes dieser Anspruch noch durchsetzbar ist. Die Rechtsprechung geht auch davon aus, dass die Renovierungsklauseln ihre Wirkung bei Umbaumaßnahmen nicht verlieren.147 Der BGH bejaht in seiner Rechtsprechung den Anspruch eines Vermieters auf Ausgleich in Geld statt Erfüllung bei Umbaumaßnahmen. Unterschiedliche Meinungen werden dazu beim Abriss vertreten. Eine Meinung verneint den Anspruch, weil nur dann ein Schaden entsteht, wenn zwischen der ursprünglichen Sachlage und dem Schadensereignis eine Differenz besteht. Auch das AG Augsburg verneinte den Anspruch auf Geld statt der Ausführung von Schönheitsreparaturen im Falle des Abrisses des Gebäudes. Das Gericht sah in der Forderung des Vermieters, die Kosten für das Entfernen der Tapeten zu verlangen, eine Schädigung des Mieters. Der geltend gemachte Geldbetrag müsse zumindest dem Objekt zugute kommen. Langenberg ist der Meinung, dass es keinen Unterschied zum Umbau gibt. Er vertritt die Auffassung, dass der Anspruch bei Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sei und nicht untergeht. Eine erhebliche Rolle spielt dabei, dass durch die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, die Miete entsprechend vom Vermieter kalkuliert wurde. Das Verständnis beim Mieter hierfür wird in der Regel nicht vorhanden sein. Denn den Grund für den Umzug hat der Vermieter durch sein Abrissvorhaben zu vertreten. Der Mieter hat auf ein langwieriges Mietverhältnis vertraut. Deshalb wird der Anspruch des Vermieters auf die Renovierungskosten nicht durchsetzbar sein. Damit kann er gegebenenfalls gut gegenüber dem Mieter argumentieren und ihm die Umzugsentscheidung erleichtern. 4.3.2, Beseitigung von Einbauten: Die Mieter verschönern sich die Wohnung oftmals mit Einbauten. Die Beseitigung von Einbauten richtet sich nach § 546 Abs. 1 und § 539 Abs. 2 BGB. Bei einem Teil der Einbauten wird der Mieter an der Mitnahme bzw. dem Ausbau kein Interesse haben. Grundsätzlich ist bei Einrichtungen und baulichen Veränderungen der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Umbau kann jedoch nicht vom Mieter verlangt werden, wenn die Arbeiten beim Umbau der Räume so und so wieder beseitigt werden würden. Jegliche Ansprüche auf Wiederherstellung und Geldanspruch lehnte der BGH dazu in seiner Entscheidung ab. Derleder ist der Auffassung, dass der Vermieter zwar einen Wiederherstellungsanspruch, aber kein Recht hat, Geld für andere Umbaumaßnahmen zu erhalten. Wenn die Einbauten durch den Abriss mitentsorgt werden können, kann der Ausbau durch den Mieter nicht verlangt werden. Sollte der Mieter die Einbauten nicht freiwillig ausbauen, lässt sich der Anspruch auf Schadensersatz in Geld auf den Ausbau der Einbauten schwierig beziffern. Den Schaden, den der Vermieter hätte, wäre zum Beispiel bei eingebauten Fliesen nur der höhere Anteil von Bauschutt. Den Schaden in Geld nachzuweisen, wäre äußerst aufwendig. Hinzu kommt, dass der Vermieter den Grund für die Beendigung des Vertragsverhältnisses gesetzt hat. Der Vermieter wird die Entsorgung in der Regel zusammen mit dem Abriss vornehmen. Dieses stellt sicher eine kostengünstigere Regelung für den Vermieter dar, den Mieter zu unterstützen und den Umzug zu fördern. An einigen Einbauten hat der Mieter aber noch ein Interesse. Die getätigten Einbauten werden aber meistens mit dem Auszug nutzlos, weil sie sich beispielsweise aufgrund ihrer Art nicht wegnehmen lassen. Der Mieter, der möglicherweise darauf vertraut hat, dass das Mietverhältnis für längere Zeit andauert, könnte einen Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB wegen der entgangenen Nutzung seiner Einbauten haben. Der Ersatz der frustrierten Aufwendungen nach § 284 BGB könnte anerkannt werden, wenn der Vermieter die vorzeitige Vertragsbeendigung verschuldet hat, der Mieter die Investitionen für die restliche Mietzeit nicht ziehen kann und die Investitionen billigerweise machen durfte. Durch die vorzeitige Auflösung des Vertrages kann der Mieter einen Anspruch auf frustrierte Aufwendungen haben. Die Wohnung wird vom Mieter nicht kommerziell genutzt, so dass die Rentabilitätsvermutung, die Aufwendungen durch Erwirtschaftung auszugleichen, und der Bereicherungsanspruch nach § 812, 818 BGB für den Wohnungsmieter nicht gelten. Nach § 284 BGB kann er aber Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht hat und billigerweise machen durfte. Danach ist zu prüfen, ob der Aufwand im Verhältnis zur Leistung steht. Zu verneinen ist beispielsweise ein italienisches Designerbad in einem einfachen Wohnobjekt. Bei Einbauten benötigt der Mieter jedoch die Zustimmung des Vermieters. Wenn diese nicht vorliegt, ist der Mieter generell verpflichtet, die Einbauten wieder zu entfernen. Weiterhin ist zu prüfen, ob der Zweck erreicht worden wäre. Wäre er so und so nicht erreicht worden, begründet sich daraus kein Anspruch, zum Beispiel bei Geräten, die eine leistungsfähige E-Anlage be- nötigen, aber keine im Hause vorhanden ist.157 Wenn die Parteien außerdem vereinbart haben, dass die Einbauten nach Beendigung des Vertragsverhältnisses wieder entfernt werden, besteht kein Bereicherungsanspruch des Mieters. In der Regel behalten sich die Wohnungseigentümer vertraglich oder in der Zustimmung zu Einbauten immer den Rückbau bei Auszug oder untersagen Einbauten weitestgehend, weil sich aus Erfahrung die Vorstellungen und Moden bei den Mietern mit der Zeit ändern. Ansonsten dürften die Kriterien Verhältnismäßigkeit und Vertrauen erfüllt sein, weil der Mieter mit dem Abrissverlangen des Wohnungseigentümers überrascht sein wird.

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Katrin Junge (Jahrgang 1978) ist Diplomwirtschaftsjuristin. Sie beendete 2009 ihr Studium in Wirtschaftsrecht mit dem Schwerpunkt Finanzdienstleistungen und Immobilienrecht an der Fachhochschule Nordhessen. Zuvor absolvierte sie die Ausbildung zur Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft und erwarb die Qualifizierung zur geprüften Immobilienfachwirtin. Seit 11 Jahren arbeitet sie bei einer Wohnungsgenossenschaft und ist im Rahmen ihrer Vollzeittätigkeit Mitglied und Leiterin der Projektgruppe Stadtumbau Ost - Abriss von Wohnungen.